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    停貸風波調查:業主停供多系無奈之舉,解決困局需多方壓實責任

    停貸風波調查:業主停供多系無奈之舉,解決困局需多方壓實責任

    2022年07月14日 09:56 來源:證券時報參與互動參與互動

      停貸風波愈演愈烈,多地受爛尾樓困擾的業主紛紛效仿。

      目前,多地爛尾樓業主都發布聲明,要強制停止償還貸款,直至相關項目完全復工為止,涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份??硕鹧芯恐行臄祿@示,截至7月13日,業主發布的強制停貸樓盤個數已達106個。

      受訪人士認為,停貸風波具有較強的示范性,極易在全國范圍內大面積傳染,破壞商業秩序,對金融系統穩定會產生不利影響。建議當地政府用適當有效的方式積極與業主溝通,加快保交樓實質舉措落地;同時,由于目前涉事爛尾樓盤的業主多為剛需群體,停貸確有自身財務狀況惡化暫時無力償付的現實約束,建議財政資金加強受困群體的補助,以及銀行基于商業原則和社會責任雙重考慮適當讓利。

      保交樓進度緩慢

      業主:停貸是無奈之舉

      盡管按照現行法律規定,放貸銀行是與業主本人簽訂按揭貸款合同,合同履約不應受到開發商樓盤進度影響,業主貿然停貸,個人的征信報告會有“污點”,但從記者采訪業主的情況看,爛尾樓業主雖知發布強制停貸告知書可能并不能解決自身的實際債務負擔,但這也是走投無路之舉。

      武漢恒大時代新城一業主張橫(化名)向記者透露,該小區2019年下半年開盤預售,彼時約定2022年3月開始陸續交房,6月底全部交房。目前小區業主有近6000戶。自去年恒大“爆雷”之后,小區施工進展極度緩慢。該業主房產所在的單元樓去年年中就已封頂,但直至今年5月底進展仍是如此。去年10月以來業主就集體向住建局、信訪辦等有關部門交涉多次,至今并無明顯實質性進展。

      該小區另一業主吳天(化名)向記者表示,由于該樓盤地處武漢郊區,在這里買房的人群中,剛需居多,一些業主是老家在湖北,人在外地打工,辛苦攢錢想要在武漢買上首套房。但去年以來,受疫情等因素影響,一些業主丟了工作、收入下降,實在無力支撐還貸壓力。此前也跟銀行交涉過,有些銀行給出的答復是沒有收到相關通知就仍需按時償還貸款。

      “我是賣了之前住的房子湊了首付,為了買這里的房子,向銀行申請了按揭貸和裝修貸,一個月還款要將近7000元,現在我無房可住要租房,每個月租金1500元,負擔很重。在業主中,像向我這種既要支付房租,又要還房貸,還拿不到房子的人很多?!眳翘旆Q。

      多位業主提出,強制停貸并不是業主的核心訴求,只是窮盡各種辦法的無奈之舉,且業主的停貸并非不償還銀行貸款,而是要等到交房后再開始償還貸款。業主的核心訴求還是讓樓盤建設盡快完工,但此前與有關政府部門交涉近一年,樓盤進度并無明顯實質性進展,業主不滿于當地有關部門牽頭保交樓的表面文章。

      “政府去年底剛成立專班的時候我們還很信任,許諾我們延期三個月交樓,我們也都表示理解,但是今年過年后,工地遲遲不見有實質進展,業主很著急?!睆垯M稱。

      多地之所以會出現樓盤爛尾,核心仍在于部分開發商仍處在現金流危機無力給建筑商、供貨商付款。吳天透露,該樓盤是精裝樓,他年初與裝修商溝通時,對方還希望能先行墊錢把裝修項目交付,期待恒大后續會給貨款,但最近再次溝通則說不愿干了,越墊錢越虧。

      資金與信心缺失

      保交樓成多方困局

      綜合記者采訪爛尾樓業主、銀行、房企等多方看,此次停貸風波是多方因素交織持續發酵的結果。

      從網傳多地停貸告知書來看,房企預售資金看似是此次風波的“導火索”——業主或是指責樓盤主體結構未封頂銀行就發放按揭貸款;或是指責銀行將按揭貸款違規劃入非監管賬戶;或者批評銀行未盡到預售資金監管義務。

      不過,兩位來自房企的資深人士對記者透露,各地對于預售標準并不相同,并非所有地方都要求樓盤主體結構封頂才符合預售條件,開發商只要拿到預售資質,并預告抵押登記,銀行即可發放按揭貸款。而對于預售資金監管賬戶中的資金使用,多數地方都是允許開發商按照工程完成進度按比例提取資金,有的地方還會對開發商所提取的資金嚴格限定適用范圍,如只能優先用于該項目的工程建設等,一般是各地住建部門承擔賬戶監管的主體責任,銀行按照相關部門開具的證明等文件操作劃款指令。但由于其中涉及的資金交易環節較多,不排除有開發商與當地有關部門、銀行之間進行灰色操作。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,預售資金監管不到位,會導致房企工程建設資金空缺,從而加劇爛尾問題。在預售資金監管政策嚴格執行的情況下,是不易出現爛尾的,因為預售資金的監管部分,理論上可以確保工程按期完成。

      當前,各地按揭貸款發放、預售資金監管政策是否存在違規行為尚未明確。但自去年起,部分地方就已經加強了商品房預售資金監管力度。北京住建委有關負責人曾在去年11月指出,去年以來,泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況,反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。

      2021年11月,北京市住建委曾發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版)》(下稱《辦法》),明確銀行在支付預售資金前,屬地主管部門要進行現場查勘或通過市工程質量風險分級管控平臺核驗工程進度,進一步強化了屬地在資金支取管理上的監督責任。

      《辦法》特別規定:當預售項目存在重大風險隱患時,區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶,實施封閉管理保障資金安全,優先用于工程建設。

      克而瑞研究中心在研報中強調,此次風波表面上看是銀行和樓盤業主的矛盾,實則是業主購買的樓盤,因開發商資金問題面臨停工或是延期交付風險,有部分甚至瀕臨爛尾。業主為了維護自身合法權益,不得不“斷供”自保,希望政府引起高度重視。

      受訪人士對記者表示,按揭停貸風波的原因是資金與信心缺失:第一,保交房進度偏慢,包括問題房企風險化解慢、出險后銷售顯著下滑、企業自身可動用資源明顯不足等因素。保交房問題發酵的根源在于:問題房企從原有資金池模式向項目自身造血模式切換,保交房項目資金缺口較大,在沒有外部資源注入的情況下,依靠自身銷售回款難以解決。形成了惡性循環,即越需要錢的房企,銷售下滑越大,融資難度越大,保交房壓力越大,開工與施工被進一步放緩。第二,購房者信心不足,停貸倒逼保交房,訴求有合理性。

      金融風險總體可控

      衍生風險不容小覷

      從法律法規的角度,此次停貸風波中的每一方都將面臨風險,其可能引發的金融風險也成為了市場關注焦點。

      根據《辦法》規定,對于開發企業和監管銀行違規使用預售資金的造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的,由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      而部分實施停貸的業主則面臨失信風險。有法律人士告訴記者,若監管銀行經查不存在過錯,購房人在敗訴后如果沒有還貸,就會被列入失信黑名單。如果購房人不僅表示會停貸,而且實際上幾個月都沒有還貸款,購房人在敗訴后如果還沒有還貸,就會被列入失信黑名單。

      從金融風險的角度看,雖然停貸風波僅發生在個別城市的個別項目上,但克而瑞研究中心指出,從目前強制停貸樓盤個數逐日遞增的態勢來看,后續仍有穩步擴大趨勢,理應引起有關部門的高度重視。且不論業主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳,單從事件造成的輿論恐慌和負面情緒持續蔓延的危害來看,很容易在短期內造成跟風效應,引起金融風險。

      人民銀行金融穩定局局長孫天琦在7月13日的國新辦發布會上表示,我國金融風險收斂,總體可控,99%的銀行業資產處在安全邊界內。他同時強調,金融管理部門必須對各類金融風險保持高度警惕,進一步打好防范化解金融風險的提前量,牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

      受訪人士指出,按揭停貸還可能挫傷居民購房行為,延緩住房銷售向正常狀態回歸,增加地產鏈條經營壓力,一定程度上拖累穩增長成效。

      盡快平息停貸風波

      還需地方政府積極溝通

      業主的核心訴求是保交樓,在多位專家看來,地方政府、有關部門能否盡快開展溝通、處理工作,是平息停貸風波,消除衍生影響的關鍵。

      短期內盡快平息停貸風波的根子,還在于各地政府需要以恰當的方式積極與業主溝通。受訪人士向記者就建議,要壓實地方政府保交房主體責任,配套提供增量資源,采取合作代建、項目轉讓等多種方式穩定購房消費者信心,保障合法有效的購房合同順利執行,對推動已停工項目盡快復工,逾期交房項目承諾一定時期內保交樓。

      同時,由于此次全國涉及停貸風波的爛尾樓業主多數是剛需,其中不少人在當前經濟壓力下面臨失業、收入下降等困境,也確有償債壓力,建議財政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力,但此舉的前提是不能破環借貸還錢的銀行商業化運行的根基。

      北京一位不愿具名的經濟政策專家對記者表示,可以參考國外的處理方式,不要求商業銀行直接讓利免單,而是由財政資金參與給受困群體做適當補貼,此舉還可以拉動消費。他強調,金融活動有自己的市場規則,房貸只是眾多債務中的一種,如果房貸開了不還貸的口子,其他債務也容易效仿。因此,商業銀行參與救助,需要遵循商業規則。

      另有金融分析人士對記者建議,要穩妥處理停貸事件。對購房者合理的停貸訴求,允許階段性暫緩還款,銀行端暫不確認違約、風險不降級,個人端不計入征信,審慎處理停貸期間貸款計息問題。

      此外,進一步增加金融支持力度。金融機構前期對問題房企融資收縮,對保交樓資金缺口未有合理合規手段支持。破解“保交房”難題需要增量資金注入,問題房企化險更需要持續經營預期穩定,可以采取的政策包括但不限于:推動商業物業REITs發行、放松大股東參與的上市房企定增、構建保交房穩定基金或擔?;鹨詢炏葌鶛喾绞教峁┙o施工企業、推動類抵押補充貸款(PSL)模式鼓勵地方收購問題房企資產“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原則下推動AMC政策性收購開發商資產等。

      (記者江聃、實習生唐穎對本文亦有貢獻)

    【編輯:吳家駒】
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