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    1. “接力貸”成購房新渠道,有哪些問題要注意?

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      “接力貸”成購房新渠道,有哪些問題要注意?

      2022年08月19日 02:53 來源:新京報
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        “接力貸”在成為老年人購房新增選項之時,同樣為家庭關系的處理提出了新命題。

        近日,北京住建委發布消息,對中心城區老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊三宗試點項目,并把戶口遷至試點項目所在地的,給予一定的支持政策。

        北京住建委提出了三項措施:老年家庭名下無住房且無在途貸款的,購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%,以及相應的貸款優惠利率;購買試點項目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行;其子女可作為共同借款人申請貸款。

        據媒體調查發現,北京市部分銀行在其他非試點項目也可以做“接力貸”業務,即父母可以作為主借款人,子女作為共同借款人,只要父母具備北京購房資格,父母和子女的收入總計不低于所還月供的2倍即可。

        事實上,今年4月,廣州就傳出有銀行啟動“接力貸”的消息;6月,廣東珠海推行的公積金“接力貸”也曾引發市場關注,其中提到實行“一人購房全家幫”。也就是說,珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。

        這些地方推出的“接力貸”略有差異,但其主要的意義是符合條件人群購房和借款時,能夠享受房貸方面的優惠,如更高的貸款比例、更優的房貸利率。

        從這一點上說,“接力貸”作為純屬雙方自愿才能辦理的新生事物,對購房剛性需求族來說,提供了一個新增選項,更能減輕其資金壓力,是一件好事。

        與此同時,對于名下已經有房產的一族而言,“接力貸”通過父母來購房和貸款,也增加了投資房產的可能。因此,在“房住不炒”基本政策沒有變化的現實背景下,需要對這一傾向有所警惕。而且,對于這部分人群來說,如果已有房貸尚未還清,又上馬“接力貸”,也必然面臨更高的還款義務,也當量力而行。

        “接力貸”的模式,比一般貸款模式關系更為復雜,借款人在決策時,也需要提前約定好權利義務,以免家庭內部發生矛盾。畢竟,“接力貸”至少涉及兩代人,作為房貸又是長期貸款,辦理了之后不能隨便反悔。價值觀難免有差異的兩代人,要提前溝通好,免得隨著履約周期的推進而出現問題。

        此外,報道中提到,關于貸款年限,以90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限,例如父母今年65歲,則貸款年限為25年。

        客觀地說,不能排除老人在還貸期屆滿前就去世的可能性。此時,還款義務會單獨落在子女身上。這對于比較依賴老人的月收入去還貸的家庭而言,需要對此有所預期和應對。

        需要注意的是,“接力貸”的對象是老人,“接力貸”對應的房產也是登記在老人名下的。而我國實施的是默認的法定繼承制度。即一個人去世后,遺產默認由死者的配偶、父母、子女繼承。

        因此,子女成為共同借款人甚至實質的唯一出資人、還款人,也并不會自動成為房產的共同所有人或理所當然的唯一繼承人,而可能需要與其他法定繼承人平分。人們當然可以通過遺囑來決定房產的歸屬,但作為房主的老人,也有權立遺囑把房產給共同還貸的子女以外的人。

        盡管,任何繼承房產的人均需繼承死者對銀行的債務即房貸還款義務,而不能只拿利益;但這種情況的存在,仍然是“接力貸”可能面臨的最大不確定性。

        此外,“接力貸”同樣為小夫妻雙方家庭的關系處理提出了新命題,也有多方面因素需要事先有所考量。

        總而言之,“接力貸”作為新生事物,在當前市場形勢下值得肯定,其后續能否滿足特定剛需群體的購房需求,也值得觀察。

        由于“接力貸”設置了一定門檻,需要符合相應的條件,其不會導致房市大起大落。但對絕大部分辦理“接力貸”的家庭而言,這仍然會是一件大事,值得當事人審慎。這既包括對是否要借款、借多少款的思量,也包括就此對家庭關系作出合理安排。

        □繆因知(學者)

      【編輯:黃鈺涵】
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