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      買房“跳單”要承擔法律責任嗎?

      買房“跳單”要承擔法律責任嗎?

      2022年03月09日 09:54 來源:北京日報參與互動參與互動

        某對明星夫妻近期被指買房“跳單”的事情在網上掀起討論熱潮,我們不清楚這件事的來龍去脈,但“跳單”現象在房屋買賣行業中確實屢見不鮮。那么,究竟什么是“跳單”?關于“跳單”,法律有何規定?如果經過多家中介比較后選擇了中介費便宜的一家,算“跳單”嗎?

        甩開中介“跳單”可能構成違約

        現在很多人買房都會先找中介,房屋中介費通常為交易房款的2%左右。假如買套500萬元的房子,光中介費就要支付十來萬元。有的買家覺得這筆錢花得冤枉,會在看好房子以后自己找業主或通過其他途徑購買,即跳過原來中介私下簽訂買賣合同,畢竟在看房買房中未達成交易,是可以不支付任何中介費的,也就是所謂的“跳單”。這意味著中介公司白忙活一場,也正因此,因“跳單”而產生的糾紛數不勝數,甚至為此對簿公堂。

        目前,法律并沒有明文規定“跳單”的含義,根據行業慣例而言,“跳單”主要指的是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務后,委托人繞開中介自行與第三人訂立合同,從而使得中介雖然提供了中介服務但是并未獲得應有的報酬。

        民法典實施之前,對于“跳單”行為并未規定明確的責任。施行之后,根據第九百六十五條的規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。因此,如果委托人確實存在“跳單”行為,其在已經利用中介人服務后又規避費用支付的行為,損害了中介交易活動中的誠實守信方合法利益,已屬違約,那么即使委托人已經與第三人簽訂了合同,仍應向中介人支付報酬。

        舉例來說,在一件居間合同糾紛案中,原告房屋經紀公司提出,其工作人員帶被告宮某看過房,他在享受原告提供的中介服務前簽訂了《看房確認書》,并知曉中介費用價格標準。在正式準備簽署房屋買賣合同時,宮某不同意支付中介費,中斷房屋買賣合同簽署。之后,宮某私下與房主簽訂了買賣合同。對此,法院認為,衡量被告是否“跳單”違約的關鍵是,看其是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。房屋經紀公司為了促成雙方交易已完成了居間服務的主要義務,宮某利用其提供的房源信息私下與第三人簽訂合同,應按約定支付中介費。

        居間合同糾紛中通常存在兩重法律關系,首先是買方與中介公司之間的居間合同關系,其次是買方與賣方之間的買賣合同關系。從法律關系角度看,買方支付居間費是居間合同關系中的義務,與買賣合同是否解除及履行狀況無關。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務,促成買賣雙方簽訂買賣合同,客戶就應依約支付居間費。但是如果中介公司并未提供居間服務,或者買賣合同的解除或未能得以履行是因中介公司過錯所致,比如中介公司未能提供正確的房屋權屬信息、未審查購房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等,買方可以中介公司未履行居間合同約定的主要義務為由,要求解除居間合同,不支付或少支付居間費用。

        買方有權“貨比三家”

        在關于“跳單”的討論中,有不少網友提出疑問,“貨比三家,買房更是如此。經過多家中介比較后選擇便宜的房源,還會導致違法嗎?”

        值得注意的是,房源并非獨家。同一房源信息可能經多個中介公司發布,買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的,有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的促成交易,這是買方的自主選擇權。如果買方并未利用中介公司提供的信息、機會等條件,而是通過其他可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,并不構成“跳單”。

        舉例來說,在某房產中介與高某合同糾紛一案中,由于案涉房屋原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋,高某分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息,并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立,法院最終認定高某并沒有利用某房產中介提供的信息、機會,因此不構成“跳單”。

        那么,該如何辨別是否屬于“跳單”行為呢?可以嘗試從以下幾個方面綜合認定:

        第一,看委托人與中介公司是否簽訂居間合同、委托協議、看房確認書等。

        第二,中介公司是否積極如實提供交易機會或者媒介服務。根據民法典第九百六十二條的規定,中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。市場上,不同中介公司提供的交易機會或者媒介服務并不完全相同,一般房產中介公司在居間過程中,會根據客戶需要,通過對比不同房源的優劣,帶領委托人看房,促成買賣雙方見面洽談,積極在委托人和賣家之間斡旋,協助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續、代辦房產證等服務。中介公司是否按照約定積極如實提供了相應的中介服務,可以作為“跳單”的判斷依據之一。

        第三,委托人是否繞開中介人直接訂立合同?!袄@開中介”主要有三種表現形式:一是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,直接與合同相對方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務,通過其他中介人與合同相對方訂立合同。比如,委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務,合同已基本達成。此時,委托人又找到其他中介公司,并通過其他中介公司與合同相對方訂立合同,則構成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友,以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同,以達到繞開中介人的目的。由于目前市場上信息比較發達,共享資源的情況并不少見,賣家可以把房屋在多家中介公司掛牌銷售,委托人可以委托多家中介公司提供服務。因此不能僅僅因為訴爭房源與原房產中介公司提供的房源一致,就認定委托人利用了原房產中介公司提供的信息,而是應當根據提供房源的業主是多處掛牌還是獨家委托出賣以及各方之間的居間合同等來綜合認定。

        第四,委托人實際有無支出居間費用。一般來說,委托人“跳單”的主要目的是為了減少支付居間費用,所以委托人是否支付居間費用也可作為是否“跳單”的依據之一。

        不公平的“禁止跳單”格式條款無效

        實踐中,為了防止客戶惡意“跳單”,中介公司往往會約定“禁止跳單”的格式化條款,其中包括但不限于獨家委托條款,或者規定買房人及其相關人在特定時間內利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的,仍應支付居間服務費等。但是必須注意,根據民法典第四百九十六條的規定,格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。

        同時,根據民法典第四百九十七條第二款的規定,提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的,該格式條款無效。

        某房產經紀公司與于某簽訂了四份看房協議,在格式化條款中雙方約定,“甲方獲知本合同約定的房屋信息后,在24個月內如與乙方所曾介紹的房屋權利人(業主、交易對象)以任何方式及價格私下成交或簽訂合同,視為乙方成功促成交易,甲方應支付乙方全額中介服務費;甲方知曉上述房屋信息的高度機密性,甲方保證甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供職的單位同事等在未獲得乙方書面同意,不與本合同約定房屋的權利或出租人簽訂買賣合同或租賃合同,否則甲方將按照本合同第四條約定的服務金額向乙方支付違約金和損失賠償金等?!焙笠蛴谀迟I房沒有通過該經紀公司,被對方告上法庭。對此法院認為,該格式化條款中并未約定獨家委托條款,且涉案房屋也并非該房產經紀公司獨家代售,其房源信息被多家中介公司享有。于某另行委托其他中介公司進行居間,不構成對該公司的違約。而房產經紀公司即使未促成交易,卻能借助該“霸王條款”使其無論是否付出勞動均可“旱澇保收”。該條款實質上加重了于某在通常情況下不應承擔的義務,排除了其親屬等也不能通過其他合法途徑與交易對象簽訂書面合同的權利。條款加重了于某的責任,排除了其自主選擇報價低、服務好的中介公司的權利,明顯違反了公平原則。且該房屋經紀公司對該格式化條款未盡提示和說明義務,應認定該條款無效。

        必要費用請求權需提前約定

        民法典第九百六十四條規定,中介人未促成合同成立的,不得請求支付報酬;但是,可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。根據該條規定,中介人享有必要費用請求權。但必須說明的是,該條款的前提是雙方有約定,如果雙方未就必要費用請求權作出約定,委托人沒有義務向中介支付費用。

        筆者建議,中介方在提供中介服務時,應當注意留存證據,細化具體中介服務,保存微信、錄音、視頻、書面材料等證據,避免因證據不足而導致維權困難。

        誠信交易是本真。中介提供的服務為買賣雙方搭建了一條溝通的橋梁,橋梁的基礎應以誠信作為根基才能屹立不倒。不管是中介過于限制委托人責任的格式化條款,還是委托人的“跳單”行為都不可取,只有以誠相待,誠信交易才能真正各取所需,各得其所。

        劉葉(作者單位:北京市石景山區人民法院)

      【編輯:蔣妍】
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