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      “網紅盤”爛尾疑云,老百姓最大宗消費如何保障

      “網紅盤”爛尾疑云,老百姓最大宗消費如何保障

      2022年03月11日 10:59 來源:第一財經參與互動參與互動

        “以前大家總說‘今年不買房,一年又白忙’,我覺得現在的情況是‘今年瞎買房,賠了媳婦又賠娘’,樓盤交付一拖再拖?!本幼≡谖靼驳馁彿空咝i說道。一年多前,他參與西安某知名“網紅盤”的搖號,幸運地搖到一套搶手房源,沒想到卻是噩夢的開始,因為樓盤陷入了爛尾的危機之中。

        住房消費是大部分老百姓一生中最大的一次消費,也是極為特殊的消費。由于預售制是我國商品房銷售主流模式,住房消費并不是“所見即所得”,在支付百萬元房款后,購房者往往要等上一兩年才能拿到自己的房子。

        2021年下半年以來,受到部分房企債務爆雷影響,交付風險不斷加劇。根據克而瑞統計的數據,截至2021年年底,其24個重點監測城市中,尚未交付的問題項目總建面達到了2468萬平方米,占成交總面積比重高達10%。

        對于多地房地產市場面臨的保交付難題,國家相關部門已進行堅決表態,在今年2月的推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會上,住建部副部長倪虹表示,要堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險,以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,維護購房群眾合法權益。

        西安“千人搖紅盤”交付不斷拖延

        一年半前,西安市民肖鵬參與了一場“網紅盤”的搖號,在那次2000多人搖224套房的競爭中,他憑著爆棚的運氣搖中了,如今他卻感到絕望。

        當時,肖鵬購買的這個樓盤具備多個富有誘惑性的名號加持:位于西安千億科技產業高地航天城腹地、鄭州實力房企康橋集團入陜首盤、千人搖號紅盤……沒想到,從2021年11月起,西安康橋悅蓉園卻不斷被爆出停工的消息,原定的交付日期一延再延。

        把時間撥回2017年12月,百強房企康橋集團的子公司——西安康派房地產開發有限公司,以5.35億元競得西安航天城商住用地,樓面地價為2308元/平方米。該樓盤規劃總住戶約1538戶,2018年開始對外售賣,售價約13000元/平方米,每次開盤都是“千人搖”,是西安名副其實的“網紅”樓盤。

        該樓盤除了13號樓約定2022年8月30日交房,其余樓棟交付時間多在2021年11月左右。但在2021年11月24日,西安康派房地產開發有限公司發布了延期交付公告,稱6棟、15棟、16棟、17棟的交付要延期至2022年4月30日。當時業主們認可了開發商的項目延期公告,2022年元宵節過后,樓盤本應陸續復工,業主卻發現康橋悅蓉園小區遲遲不見有人開工,偶爾有零星工人也是處于“磨洋工”狀態。

        肖鵬告訴記者,業主們通過多方打聽,才得知開發商拖欠施工方工程款,施工方準備撤離,于是急忙向西安航天基地管委會住建部門反映情況。

        肖鵬等業主稱,2022年2月,當地政府住建部門、業主代表、開發商代表三方進行了會談,在這次會談中,業主們得知該項目預售資金賬戶錢款在去年4月1日前已被開發商陸續挪用,剩余資金無法支撐后續復工,項目總投資21億元,現階段資金缺口預計1億元以上,目前業主們手上有這次會談的錄音原件。

        對于業主們的投訴,西安航天基地相關職能部門在人民網領導留言板稱,已約談開發企業,開發企業表示受到了新型冠狀病毒肺炎疫情、十四運會及揚塵管控、疫情及春節檔期等多重因素影響,才造成兩次拖延交付日期。西安航天基地職能部門已前往項目工地現場調查,對項目工程進展情況、延期交房情況、資金使用情況進行了解,要求項目加大工程進展,保障項目交付事宜,該批次房屋預計交付時間為2022年7月30日前。

        對于該樓盤目前復工的具體情況,肖鵬告訴記者,截至3月7日,洋房區域在做綠化,但是高層還沒有全面動工,開發商僅提供了一份復工計劃,有零零散散的工人來到施工現場?!艾F在13號樓整體仍處于停工狀態,這棟樓原定是最晚交付,現在外立面和精裝修都沒有做,我們上個周末去工地現場了解,施工負責人說工程款不到位所以不開工,所以我們很擔心13號樓最終也無法按期交付?!?/p>

        南昌“超級大盤”數千業主無法收樓

        2019年年底,打算在南昌安家的王楠,用自己工作多年來攢下的首付,購買了南昌新力城二期的一套100多平方米住宅。新力地產是江西省規模最大的本土開發商,新力城又是重點打造的“超級大盤”,緊鄰即將開通的南昌地鐵4號線裕豐街站。對于這套地鐵房,王楠一開始充滿了期待。

        去年12月,南昌地鐵4號線正式通車了,看著一班班軌交列車從樓盤旁呼嘯而過,王楠卻一點也高興不起來,心中充滿苦澀。

        去年8月,該樓盤工地的一個大門上貼出了“停工告示”,緊接著9月份開發商新力地產債務爆累,南昌多個新力的樓盤相繼停工或者封售。原本王楠應該在2021年11月收樓,現在他感覺交付遙遙無期。

        實際上,該樓盤早在三年多前就已拿地開工。2018年6月,南昌新建區望城新城兩宗巨無霸地塊開始招拍掛,土地面積一共超過500畝。這兩宗地條件優越,緊鄰在建的南昌地鐵4號線裕豐街站,鄰近九龍湖新城,但出讓條件卻有點特殊,需要開發商引進新能源汽車銷售服務中心、無人汽車駕駛測試基地等,結果江西本土房企新力和恒望聯合體在沒有競爭對手的情況下底價摘地。

        當時拿地總價只有11.2億元,平均樓面價僅約1600元/平方米。4個月后,南昌新力城就啟動銷售,號稱打造“75萬方理想生活之城”,該樓盤一度銷售火爆,均價賣到近12000元/平方米,實際上政府出讓土地時曾規定限價8300元/平方米,王楠對第一財經表示,新力附加了約3000元/平方米的裝修費,要求購房者一并承擔。

        從2020年起,該樓盤就開始出現問題。當年9月,南昌市新建區自然資源局對新力旗下的項目公司“南昌新宋房地產開發有限公司(以下簡稱“南昌新宋”)”發出《閑置土地認定書》。

        南昌新宋占有500多畝土地中的230畝,原本應在2019年1月2日開工,但直至2020年9月,地塊僅有10畝地開發建設,還有220畝地閑置。這塊地性質是商服,按原本的要求,應該引進新能源汽車銷售服務中心、無人汽車駕駛測試基地等項目,還要打造自持10年以上的商業項目。

        一年后,這個巨無霸項目的住宅部分也開始出現停工問題。

        2021年8月13日,成都建工在南昌新力城三標段大門上貼出“停工告示”,其中稱項目已完成大部分工作量,完成產值約2.4億元,但開發商僅支付金額1.4億元,拖欠4000萬元工程款,供應商已停止供貨。

        王楠告訴記者,新力城一共涉及3000多戶業主,其中第一期第一批次買房的業主已經收樓,但是遲遲拿不到產證,剩下批次的業主至今還沒有等來交付。其中第一期第二批次原定去年9月30日交付,第二期原定去年11月30日交付。

        在與開發商、政府部門多方溝通后,業主們發現,南昌新力城面臨巨大的資金缺口,包括4.5億元工程建設費用和后續辦理產證時5.5億抵押貸款,共計需要資金10億元,而資金監管賬戶里的錢剩下約2億元。

        去年11月,新力城項目曾大張旗鼓對外宣布復工,但王楠等業主告訴記者,實際情況是“雷聲大雨點小”,只能看到少數工人在現場施工。

        今年2月22日,南昌市新建區住房保障中心回應業主稱,新力城項目體量大、工序復雜、涉及施工單位眾多(119家)、資金不足,復工工作推進緩慢,區委區政府頻繁調度,已成立工作專班一周一協調,去年工作專班甚至趕赴總包成都建工總部,督促復工事宜。春節后,圍繞如何創新舉措迫使新力公司籌集資金復工復產保交付,并且再次將新力項目的嚴峻形勢上報省市。答復書最末稱:“同步推進和施工單位磋商復工事宜,力爭盡早交付?!?/p>

        王楠表示:“實際上一直沒有人能清晰告訴我們幾千戶購房者,到底什么時候能交付。而且像我們這樣停工的樓盤,在南昌遠不止一家,以我周邊朋友的情況,我知道的就有四五個樓盤?!?/p>

        “房子能交付”竟成樓盤宣傳賣點

        住房是大部分人一生中最大的一筆消費。過去,購房者在進行住房消費后,大多擔心樓盤質量問題,誰也沒想到如今花上百萬元買的房子,實際交付竟也會成為難題。

        2021年下半年開始,“房子能夠交付”竟然成為部分開發商的營銷賣點。比如湖北鄂州龍湖昱光之城項目,其宣傳中有“龍湖集團財務穩健”的標語,而武漢漢陽區紐賓凱的項目則打出了“恒大停工,我們不停工”的口號。

        這背后反映出的情況是,由于部分房企財務承壓,全國不少項目都出現了不同程度的工程停滯。對于剛需購房家庭來說,樓盤爛尾帶來的巨大損失是難以承受的,所以對買房的底線預期一降再降,能交付已經感覺到慶幸。房企接連債務爆雷和項目爛尾,已造成房地產市場購買信心嚴重缺失,居民購房預期降至谷底。

        根據房地產研究機構克而瑞不完全統計的數據,截至2021年年底,在其24個重點監測城市中,尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中,鄭州、長沙、重慶和武漢項目交付風險較大,尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數皆超2萬套。

        以鄭州為例,截至2021年年末,尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米,占成交面積比重高達29%。長沙尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米,占比同樣達到25%。

        官方表態堅決落實“保交樓、保民生”

        對于房地產市場的交付難題,國家相關部門表態堅決。今年2月24日,在國新辦的推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會上,住建部副部長倪虹表示,要堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險,以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,以法治化、市場化為原則,壓實企業主體責任,落實屬地政府管理責任,維護社會穩定,維護購房群眾合法權益。

        在記者采訪的樓盤停工延期交付案例中,出現問題的根源幾乎都差不多——在預售時購房者已經付出的房款被挪用,造成樓盤出現巨大的資金缺口,因開發商拖欠施工總包方工程款項,最終樓盤陷入爛尾。今年2月,全國性的商品房預售資金監管的政策出臺,解決了部分省市預售資金監管長期缺位的問題,彌補了監管漏洞,最大程度保證在建項目都能順利交付,避免更多省市再次出現大范圍的爛尾樓問題。

        在房企層面,恒大等多家出險房企也已經表態把“保交樓”當做當下工作的核心任務。

        從更加根本性的角度來說,住房消費極為特殊,它并不是“所見即所得”的消費過程。我國實行商品房預售制,從消費者購買住宅到最后交付,存在較長的時間差,這其中隱藏著一定風險。

        根據克而瑞的數據,從2005-2021年,全國期房銷售面積比重由57%升至87%,現房銷售比重則由43%下滑至13%,也就是說,期房銷售是如今商品房銷售的主流模式。

        2022年全國兩會期間,已有多位代表、委員就改進或取消商品房預售制度給出建議或提案。這其中包括全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫,全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹,全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明等。

        周世虹表示,房地產公司債務危機及商品房逾期交付已對廣大購房群體形成沖擊,導致部分購房人焦慮難安,他已連續四年在全國兩會呼吁廢除商品房預售制度,實行商品房現房銷售。全國政協委員張建明也已經是第三次在全國兩會期間建議取消商品房預售制。全國人大代表盧天錫則建議調整購房款付款方式,將一次性付款變為購房人按工程進度分期付款。

        (應受訪者要求,文中肖鵬、王楠為化名)

      【編輯:陳海峰】
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