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      暫不取消建筑面積,能否加注使用面積?

      暫不取消建筑面積,能否加注使用面積?

      2022年03月17日 15:53 來源:澎湃新聞參與互動參與互動

        澎湃首席評論員  沈彬

        飽受詬病的建筑面積有沒有希望被取消?

        3月15日,住房和城鄉建設部辦公廳發布關于《住宅項目規范》公開征求意見的通知。這份曾引發大眾關注的《住宅項目規范》已是第三次向社會公開征求意見。2019年公示的版本中,第2.4.6條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。在當時的征求意見稿文末附的起草說明中提到:目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

        但是,這次公布的征求意見稿當中沒有再提“取消公攤面積”或者“以套內使用面積進行交易”。

        其實,關于取消建筑面積(公攤面積)的爭議一直存在,今年全國兩會上“取消公攤面積”再次引發關注。全國政協委員洪洋認為:公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發商“信口開河”,業主毫無申辯權利。洪洋建議國家取消公攤面積,可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。

        其實建筑面積的問題還在于不透明,買房如同拆盲盒,“買100平方米的房子只得70平方米”之類的新聞不斷。業主交出真金白銀,寫在合同書紙面上的是建筑面積,但其實并不知道能住的房子有多大,在交房時可能“驚喜不斷”,有的公攤系數甚至超過52%,美好的生活夢想被公攤面積給“吃”了。原本盤算好的生育二孩、接爸媽來城里生活,因為莫明“公攤”而縮水,生活的路徑就要重新規劃。

        你家房子有多大?原本,拿一把皮尺、用小學數學就能解答的問題,因為有了公攤面積,就開始“量子力學”了。依有關的技術規范,建筑面積包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等等,而房產證只記錄包括了公攤面積在內的建筑面積,并不記錄真正跟業主利益相關的使用面積,而憑業主個人甚至業委會的力量根本是算不出來房子的建筑面積的。

        公眾對取消按建筑面積售房的期待,并不是說對于自己房子之外的公用面積部分不愿付錢,更不是讓開發商“做雷鋒”,而是希望有一筆明白賬,不要讓人生大事成了“拆盲盒”。

        有人說,按使用面積和按建筑面積賣房沒有區別,香蕉剝了皮賣,價格只會漲。其實,還真不是這么一回事,不妨看看香港的經歷。

        從1990年代開始,內地房地產開發學習的就是香港的經驗,引進了公攤面積。但是,在2013年,中國香港已經開始告別公攤面積。原因就是公攤面積的水分太大,曖昧的建筑面積成為香港開發商“發水”的溫床(“發水”原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重),結果露臺、飄窗、墻壁這些不起眼的建筑構件,成為地產商、政府和消費者之間博弈的道具。

        從2008年開始,推動取消建筑面積的香港城市大學建筑科技學部高級講師潘永祥,對兩種房子計算方式,做了一個形象的比喻:有整只出售的榴蓮,也有去殼后出售的榴蓮,雖然后者價格偏高,但是免除了榴蓮殼重量對價格造成的不確定的影響,消費者買去殼后的榴蓮,當然更安心。

        近年來,輿論場要求取消建筑面積(公攤面積)的呼吁不斷,2019年的2月24日,新華社發布《權威專家回應“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”》。今年1月,《半月談》也曾刊文《公攤面積成糊涂賬?別再讓買房像開盲盒》。今年兩會上,“取消公攤面積”再次引發公眾的關注。

        但是,也要看到,建筑面積的“銷售習慣”形成已久,一旦取消也的確存在市場上兩種面積標準并存的尷尬。有的業主會認為,按使用面積計算會導致自家房子“縮水”;而且,此前征稅,收取物業費、取暖費、測繪費等一般都是按建筑面積計算的,一旦取消了建筑面積的確會觸動方方面面的利益,這也說明了改革的困難性。所以,我們看到,一度寫進《住宅項目規范》(征求意見稿)的“按使用面積銷售”還是被剔除了。

        但是,哪怕暫不取消建筑面積,能否在增量房產交易、登記中加注使用面積,形成“兩軌制”?這既不影響相關方面征收費用,也不會抬升產價格,關鍵的關鍵是,使用面積“所見即所得”,可以為下一步改革預存空間。行者必至,做者必成,往正確的方向努力,改革就會有突破。

      【編輯:蔣妍】

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