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      信托入局做“接盤俠” 房地產迎來收并購新玩家

      信托入局做“接盤俠” 房地產迎來收并購新玩家

      2022年03月17日 14:44 來源:北京晚報參與互動參與互動

        進入3月,氣溫轉暖。在這樣的初春,房企也迎來了幾絲光照。

        部分房企正努力解決流動性問題,出售資產便是他們的重要途徑,但如今的市場卻面臨無人接盤之隱憂。此時,信托機構卻表現得較為積極。開年以來,中融信托、五礦信托、光大信托等機構紛紛向房企伸出援手,進入房地產并購市場,接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權,成為名副其實的“接盤俠”。

        業內人士認為,信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對于出險房企來說,可以快速獲得有效輸血、緩解債務壓力,同時也有利于借助資本市場盤活資產,對于行業保交付、維護購房者權益都有著積極影響。

        信托出手 頻頻接盤房地產項目

        1月12日,中融信托接盤中南建設旗下鹽城港達房地產開發有限公司49%股權;1月14日,陽光城減持杭州橙光置業19%股權,五礦信托接盤;1月16日,五礦信托再出手,接盤恒大旗下昆明恒拓置業有限公司100%股權;1月30日正榮集團轉讓旗下廈門市榮璐置業有限公司49%股權,平安信托接盤。

        進入2月,中融信托接盤龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產開發有限公司70%股權;恒大向光大信托和五礦信托出售4個項目的相關股權,轉讓總對價21.3億元。根據克而瑞數據,恒大通過此次股權轉讓,恒大可收回前期投資款19.5億元,化解項目涉及的債務約70億元。

        值得一提的是,據天眼查網站顯示,在接盤房地產公司項目股權的信托公司中,有的是首次參股該項目,例如中融信托所接盤的中南建設鹽城港達;但更多的是,信托本身初期就持有該項目股權,以光大信托接盤恒大旗下的東莞鴻釧項目股權為例,股權變更前,光大信托子公司廣州恒益祥貿易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權。如今,股權轉讓后,中國恒大全面退出,東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。

        事實上,在銷售低迷、流動性問題突出的當下,房地產行業整體發展態勢并不明朗。在此背景下,信托公司逆市投資引發行業關注??硕鹫J為,當前,涉房信托處境較為被動,雖存在弱市抄底機會,但是風險較大。據數據統計,2021年房地產信托違約規模超900億元,今年違約壓力或將高居難下。

        政策支持 渡人也渡己

        除房地產違約規模難預估外,信托機構本身也存在風險漏洞,且部分漏洞恰恰與房地產行業相關。

        目前,多家信托公司都與房企就還款事項深陷泥沼。中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達成一致;中融信托與華夏幸福的談判也未有定數,或將對簿公堂;與此同時,五礦信托、山東信托和中誠信托均數次起訴恒大。

        此外,信托因房地產業務違規處罰的現象也時有發生,3月2日,中融信托就因向“四證不全”地產項目投放信托資金被罰20萬元。整體來看,房地產投資占比越高的信托公司,脆弱性也越高。

        大環境嚴峻,自身亦“危機四伏”,信托為何還要主動陷入一團亂麻?

        事實上,自2021年底《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)出臺以來,政策端不斷加碼,引導優質房企通過收并購加快市場出清?!锻ㄖ窂娬{,發揮第三方機構在“匹配兼并收購供求雙方需求”方面的作用。

        進入2022年,為進一步調動房企收并購積極性,緩解行業風險,承債式并購貸款政策落地,針對出險企業項目的承債式收購,相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

        政策利好的落地,無疑指引了房地產市場收并購風向。整體來看,監管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于穩定市場。

        政策支持外,部分信托公司直接接管項目也可以避免房企信用風險。有業內人士認為,雖然信托公司運營房地產項目的能力經驗不足,但接盤后能避免房企債務問題影響項目建設,從而減少后期項目違約風險。

        可以看出,諸多涉足房產的信托與房企本就有捆綁關系,信托此舉也是為了自保。

        不過,在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,信托“接盤”房企項目,還是有私心的?!斑@些項目是因為資金遇到壓力才出手,但項目本身并沒有太大問題,所以在收購之后,這些項目還是有機會被盤活的?!?/p>

        短期投資有風險 未來仍有合作空間

        近期,多家地產企業申請信托展期,以延緩兌付壓力??硕鹧芯恐行谋O測數據顯示,2022年上半年,房企境外債償還壓力較大,境外債到期占總債券到期量超過60%?!霸诋斍熬惩馔顿Y者信心不足的情況下,部分房企境外債券再循環融資相對較難,需動用自有資金進行償債?!?/p>

        信托伸出援手,對陷入流動性困境的房企而言,無疑是雪中送炭。

        用益金融信托研究院指出,在當前復雜的經濟金融環境下,信托公司入股接盤房地產公司項目股權對于信托公司處置房地產信托存量業務、化解業務風險具有一定的參考意義,但需要關注的是,當前房地產行業風險還未完全出清,銷售市場尚未恢復,貿然接手也有存在不確定性的市場風險。

        目前,市場信托接盤方以央企、國企、大型優質民企為主。對于信托公司來說,通過股權投資接盤可以“化被動為主動”,但也極為考驗風控能力和運作效率。對此,克而瑞認為,中短期內,信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎,以機會型投資為主。

        與此同時,上述機構表示,從長期來看,信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨,而逐步減輕重資產的拖累是縮表的一大挑戰,借助資本市場進行輕型化轉型無疑是一大突破口,這將驅動房企與信托等金融機構合作進一步加強。

        同時,這對信托而言或許也是一個轉型的機會。近年來,包括保障性租賃住房在內,信托正在拓寬自身發展的賽道?!皞鹘y的信托跟房地產往日的高周轉、高杠桿模式都是掛鉤的,現在這種模式多少受到沖擊?!眹儡S進說。文/齊悅

      【編輯:蔣妍】
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