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      鄭州二手房輕微回暖,樓市刺激政策初見成效

      鄭州二手房輕微回暖,樓市刺激政策初見成效

      2022年03月22日 10:44 來源:第一財經參與互動參與互動

        三月初,鄭州官方祭出穩樓市政策,將這座省會城市推到聚光燈前。取消認房又認貸、重提貨幣化安置......十余條新政砸向沉寂的市場。

        近三周過去,鄭州樓市是否有所好轉?從數據及個案看,改變正在發生,但還未形成質變,市場信心仍在修復中。諸葛找房數據顯示,新政發布后,鄭州市場成交有所回升,二手房上升幅度大于新房。

        多位當地房產中介稱,3月新政出臺后,市場陸陸續續比較熱,房貸利率下調影響也比較大,成交量已有所上漲,但房價還算穩定?!艾F在是量先上去,短期內價格應該不會有多大變化,最快也要等到五一過后?!?/p>

        值得注意的是,進入2022年,樓市“松綁”的隊伍不斷壯大,目前有近60個城市進行松綁。諸葛找房研究院認為,樓市政策適度放松,將有效緩解部分群體購房資金、門檻限制等壓力,進一步釋放購房需求。

        鄭州樓市要“入春”?

        近半個月來,李新的工作陡然忙碌了起來。在鄭州,他負責的一些二手房業主,開始醞釀提高掛牌價,不過幅度不大,有的在十萬左右。更明顯的變化是,降價房源的數量有所減少,一直不溫不火的鄭州樓市,似乎在出現積極變化。

        促使改變發生的,是鄭州近期連發的數條新政。

        3月1日,鄭州出臺18條樓市新政,稱對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,購買二套房時,執行首套房貸款政策。業內人士稱,鄭州明確取消了“認房又認貸”的限制政策,成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市。

        鄭州還宣布,將集中利用3年時間,大力推進貨幣化安置,確保2024年群眾回遷安置全部完成。預售資金監管方面,力保新房交付,提振購房者市場預期。

        自此,鄭州成為今年首個“救市”的省會城市,且政策未出現“一日游”。庫存高企、供大于求的鄭州,會在調控之下迎來春天嗎?多家機構數據顯示,新政出臺后,鄭州市場確實有所活躍,成交上也有積極表現。

        諸葛找房數據顯示,政策發布后2周,鄭州新房共成交2819套,較前兩周上升4.3%;鄭州二手房共成交1795套,較前兩周上升10.9%。

        “鄭州市場之前新房成交占比較大,大約七成,二手房占比約三成,但最近二手房成交占比約到四成?!崩钚路Q,鄭州“老破小”二手房庫存量太大,前幾年市場壓抑得太狠,房貸利率下調、差額稅政策調整后,市場表現有所回溫。

        此前,鄭州是全國除北京外、唯二嚴格執行高差額稅的城市,即非滿五唯一的住宅,交易時差額稅按差額的20%征收。譬如,100萬購入的房子,如果賣150萬,需繳納(150萬-100萬)×20%=10萬的差額稅。

        貝殼研究院鄭州分院稱,如此高昂的差額稅,導致鄭州二手房市場活躍度一直不高,部分業主為避免差額稅,變相將這部分稅費轉移至購房者,增加了后者的購房成本,導致二手房成交下滑,市場進一步冷淡。

        不過,鄭州新政發布不久,二手房稅費政策便出現調整。據貝殼研究院鄭州分院調研,鄭東新區、經開區、航空港區已開始執行新政,個人轉讓住房時,無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的,按核稅價的1%征收個人所得稅。

        同時,業主自己選擇并做出承諾,先選擇稅率再辦理手續?!斑@標志著執行了7年的20%差額稅開始取消?!鄙鲜鲅芯吭悍Q,疊加近期二手房利率不斷下調,放款周期不斷縮減等,改善置業需求將被激發,市場熱度也會傳導至新房。

        克而瑞河南區域也稱,二手房交易差額稅政策調整后,鄭州市二手房周均帶看超約1.5萬組,成交均約500組左右,環比上漲明顯,不過依然不敵去年同期。

        除了稅費政策帶來的變化,李新認為,房貸利率的調整對市場影響更大?!叭ツ晷路坷试诹诸^,二手房在五字頭,現在二手房利率4.9%,新房利率也降到五字頭,個別售樓處甚至可對近五年畢業的大學生給到4.7%的利率?!?/p>

        “鄭州房貸利率四點多,還是在2016年的時候,當時鄭州房價半年幾乎翻倍,此后限購政策出臺,以及各種抑制房價上漲的政策,這幾年利率一直沒降下來?!崩钚路Q。但是,近期多個利好政策出臺后,市場情緒有所回溫。

        近60城松綁樓市政策

        鄭州打響樓市調控“松綁”的槍聲后,已有十余個城市出臺鼓勵購房措施。據諸葛研究院統計,截至3月21日,有近60個城市松綁樓市政策,涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放松限售限價等。

        官方層面,五部委密集表態,釋放強烈維穩激勵信號。財政部表示,今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件;金融委稱,要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產風險應對方案。

        多重政策支持下,全國房貸利率表現繼續下行、二手房交易也有所回溫。

        貝殼研究院數據顯示,3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大降幅,82城房貸主流利率下調,當前利率接近2020年三季度的水平。重點城市主流首套房貸利率為5.34%,二套利率為5.60%,分別較上月回落13個、15個基點。

        銀行放款方面,3月103城平均放款周期在1個月左右,接近2020年三季度最快的速度。上海平均放款周期較上月縮短超過20天,近五成的城市放款周期不足一個月。

        寬松的信貸環境,有效帶動了市場成交。數據顯示,3月以來(3.1-3.17),全國50城二手房日均成交量,較2月(春節后)日均成交水平增長約17%;二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量,均較2月日均水平提高。

        克而瑞認為,由于前期調控加碼、房企爆雷、項目降價等原因,購房者信心備受打擊,觀望情緒濃厚,“看得多,買得少”是3月購房者主流心態。

        “隨著市場信心逐步恢復,北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉暖,鄭州、濟南、徐州等二線及強三線城市市場或將輪動復蘇?!鄙鲜鰴C構認為。

        目前,一線城市樓市表現較為堅挺,據CRIC監測數據,2月以來不同城市去化率大于70%的19個項目中,一線城市上海占5席;二線城市西安有7個項目去化大于70%,去化達到100%的項目有5個。

        克而瑞方面認為,隨著政策利好不斷傳導,居民購房預期迎來改變,但信心修復仍需要時間。從成交來看,預計“金三”成色難以和去年同期想對比,但較2月預期企穩回升,“銀四”市場表現值得期待。

        國盛證券則預計,地產政策將持續放松并加大力度,核心原因有三:宏觀GDP穩增長離不開地產;2021房地產業的狹義稅收收入及土地出讓金,對全國總財政收入貢獻達到36%,長期低迷恐拖累地產財政并影響城投債;地產及產業鏈大幅下滑,將帶來失業人口上升。

        “當前行業問題的七寸,在于需求側和企業資金側?!眹⒆C券稱,預計本輪政策落腳點可能是貨幣端、即新增貸款方面,以及地方政策如鄭州新政,新市民有望享受特殊信貸政策,因城施策有望變相打開限購限貸空間。

      【編輯:彭婧如】
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