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      GDP破2萬億的最強地級市,五年房價漲幅年均僅千元

      GDP破2萬億的最強地級市,五年房價漲幅年均僅千元

      2022年03月22日 16:22 來源:第一財經參與互動參與互動

        一面是古風古韻、小橋流水,一面是時尚現代、高樓林立,正如“雙面繡”般,蘇州保留了有江南水鄉的溫婉精致,也抓住了歷史機遇,在深厚的文化底蘊上,構筑了繁華新城。

        早年鄉鎮工業的蓬勃發展,推動蘇州綜合實力的快速提升;到上世紀90年代,借助時代機遇自身優勢,蘇州實現經濟騰飛,在2011年GDP突破萬億大關,2020年再躋身“兩萬億俱樂部”,僅次于四個一線城市與重慶,成為耀眼的明星城市。

        富于城市活力的蘇州,對人口的吸納同樣強勁。七普數據顯示,2010年-2020年間,蘇州常住人口增長228.8萬人,十年增幅為21.8%,總量1274.8萬人,位居江蘇省首位。

        強大的經濟基礎,大量的人口支撐,引得眾多開發商競相涌入蘇州,截至2020年已有超8成百強房企布局于此。但受制于嚴格的調控政策,近年來的蘇州樓市在跌宕中,顯得有些沉寂,中國房價行情網數據顯示,2017年至2021年,當地整體新房均價從1.76萬元/平方米漲至2.13萬元/平方米,每年僅保持千元左右的增幅;明顯低于同期的杭州、南京。

        盡管在2021年下半年的行業走勢和近來疫情的影響下,蘇州樓市頗顯疲軟,但優秀的城市基本面,使其依然保持著對開發商充分的吸引力。

        市場冰點,房貸利率一降再降

        3月中旬,蘇州市場已連降多月的房貸利率,再度傳出已降至4.6%的消息。

        3月14日,第一財經記者從吳中區一項目置業顧問處獲悉,彼時僅有部分與項目合作的小型銀行可以做到這一利率水平。此后,記者所在的一個蘇州購房群中,陸續有購房者表示已經以4.6%的利率標準獲得了新房貸款。

        3月16日,克而瑞發布的調研報告稱,,包括四大行在內,蘇州的房貸利率已普遍下調至4.6%-4.65%。而就在5個月前,蘇州的房貸利率還保持在6字頭,如今已降至5年來的最低點。

        在蘇州限購、限售等調控政策下,房貸利率的一降再降就成了促進市場回暖產生了一項關鍵因素?!爱吘鼓壳靶路績r格以及房貸利率都是比較優惠的,對于有需求的客戶來說,會加速他們的入市?!蹦砊OP20房企蘇州一線項目人士表示。

        一家中型房企蘇州一項目負責人亦透露,所在項目在過去周末來訪僅10組左右,上周末達到了60組,但這并不意味著市場真正的回暖,“成交只有1-2組”。

        克而瑞數據顯示,2022年2月蘇州市區商品住宅成交約30.29萬平方米,是近兩年來的歷史新低,環比減少45.37%,同比減少44.2%;而此前1月份,蘇州市區商品住宅成交米面積約為56萬平方米,盡管同比減少34%,但保持住了2021年10月份以來月均50萬平米的成交量。

        在新房均價方面,2月蘇州市區新房成交均價為25616元/平方米,呈現環比維穩、同比下跌的態勢,這已經是連續第五個月蘇州市區的新房成交均價在2.5萬元/平方米左右。

        與全國各大城市相同,蘇州的這波下跌行情亦是從2021年下半年開啟,許多樓盤陸續降價促銷,釋放優惠,從總價折扣到首付分期,再到“一口價房”、“工抵房”,送車位、送裝修包、送家電等多種手段齊上陣,但這些無法阻擋住市場下行的車輪。

        第三方機構金剛石房產云數據顯示,2021年上半年蘇州市區單月成交量最高近9000套,而下半年單月最低成交套數不足4500套,近乎腰斬。

        房屋銷售下挫的同時,蘇州的土地市場全面遇冷??硕鸾y計顯示,2021年5月的首輪集中供地中,超半數地塊溢價成交,更有不少房企為提高中標率,注冊諸多馬甲企業參拍;第二輪時溢價地塊的比例為16%,第三輪則只剩下8%,大部分地塊底價成交;溢價率也從7.23%一路降溫至0.6%,參拍企業也從萬科、華僑城、中梁、仁恒等房企逐步變為蘇州本地國企。

        隨著2022年首場集中供地越來越近,近期蘇州傳出調控將有所放松的消息,其中提及突破均價不過4萬的天花板等內容。

        億翰智庫研究總監于小雨認為,若限價得以放松,將會增強房價預期,預計是非常有效果的?!耙驗樘K州不是供需關系和購買意愿的問題,市場的冷清是政策強壓的原因,市場一好政策就壓下來,需求積攢了很多?!?/p>

        快速過熱,政策高壓抑制虛火

        蘇州確有充足的購房需求?!疤K州城市很大,產業分布相對集中,是一個擁有一千多萬常住人口的大型城市,擁有很大一部分外來人口,什么樣的購房群體都有,”某華東房企蘇州區域相關負責人介紹,“且隨著產業結構的變化、人口結構的變化,蘇州現階段的購房需求涵蓋了首置、首改、投資、保值等多個層面?!?/p>

        據一位研究蘇州市場的不具名分析師介紹表示,除了本地土著、附近郊縣組成的客群外,上海的外溢需求,是蘇州樓市購房群體的一個重要組成部分。

        在上海大都市圈中,蘇州是距離上海最近的城市之一,且蘇州抵滬的交通方式多樣且極為便捷,諸如貫穿東西的滬寧城際鐵路、滬寧高速公路等,更有跨省軌道交通將兩城連接。通勤的實現促使諸多滬漂選擇在蘇州置業。

        在上海工作多年但尚無購房資格的袁肖(化名),于2021年末,便在昆山縣花橋鎮以185萬元的總價買下了一套70平方米左右的二手房。而她的房東也因購房資格的問題在2017年時選擇在花橋“上車”。

        不過,受到限購政策的影響,袁肖買房前還在蘇州辦理了落戶。而另一位同樣在花橋買了首套房的滬漂則趕在了2016年出臺限購政策之前,以僅70萬元的低總價買下了一套商住。彼時,正是蘇州逐步調控抑制樓市之火,走向理性的轉捩點。

        蘇州的這輪行情起始于2014年9月份的全面取消限購。此后伴隨降準、降首付等一系列寬松政策,購房者熱情高漲,樓市成交量井噴。

        克而瑞數據顯示,2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米,同比大幅上升48%;其中住宅成交1177萬平方米,成交金額1549億元,較2014年分別增長52%和65%,均達到歷史峰值。

        地市亦同步陷入瘋狂。2016年4月初,蘇州一場土拍共出讓13幅地塊,有40余家房企參拍,地塊平均溢價率達200%;同年9月的土拍上,新城貢獻了一宗超百億元的總價地王,仁恒也以超80%的溢價率拍下來了一宗樓面價達3. 87萬元/平方米的地塊,刷新區域地王紀錄。

        為抑制過熱的樓市,2016年10月3日,在此前“蘇十五條”的基礎上,蘇州發布了升級版的調控政策,外地人購房需提供社保繳納證明且限購一套,本市居民限購三套,并首次將代管縣級市昆山、太倉也囊括其中。此番政策效果亦立竿見影,克而瑞數據顯示,當年10月,蘇州的成交量僅41萬平方米,環比下滑59%。

        值得一提的是,這輪調控中,蘇州對新房價格提出明確要求,“下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房屋成交均價”。據上述分析師介紹,目前蘇州核心板塊預售均價不能超過4萬元/平方米,非核心板塊則被限制在3萬元/平方米。

        在市場降溫、供給不足、需求積壓的背景下,2019年一季度,蘇州出現新房供不應求、二手房成交同比大增的情況,土地市場再度大熱,同期住宅用地成交樓面均價突破1.5萬元/平方米,同比上漲25%。

        2019年7月,蘇州再度加碼調控,出臺限售新政,并明確年內房價漲幅目標必須控制在5%以內。嚴格的調控政策下,蘇州的房價逐步進入了平穩的增長通道。

        據世聯行發布的數據顯示,2019年8月-12月,蘇州市區新房價格從2萬元/平方米漲至2.42萬元/平方米,而此后2020年房價走勢整體保持平穩,全年成交均價約為2.56萬元/平方米。2021年,隨著市場遇冷,蘇州市區下半年成交逐月走低,均價回落2.53萬元/平方米。

        事實上,將統計范圍拉大至蘇州大市來看,據全國房價行情網數據顯示,2017年-2021年間,蘇州整體的新房均價從17559元/平方米上漲至21272元/平方米,平均每年漲幅不足1000元/平方米。

        經濟強勁,人口增長支撐市場

        近年來蘇州樓市多次起落,各大開發商仍汲汲涌入,自是看中了這座城市的長期發展潛力,其中核心因素無外乎城市經濟、產業升級和人口規模。

        位于長三角中部的蘇州市,東臨上海,南接嘉興,西抱太湖,北依長江,擁有2500多年歷史,素有“上有天堂,下有蘇杭”之美譽,是文人墨客筆下寫不盡的江南。得益于先天優越的自然條件,蘇州物產豐富,經濟富庶,農業基礎堅實,手工業發達,商品經濟也在明清時期崛起,成為古代中國經濟文化中心之一。

        農業文明時期,蘇州的發展仰賴自然條件;工業文明時代,蘇州的領先則基于城市發展戰略。上個世紀90年代,上海隨著浦東的開發成長為全國經濟中心。而毗鄰這一經濟核心的蘇州,利用自身區位優勢,主動承接上海輻射,與之錯位發展,著力外向型經濟。

        1994年設立的蘇州工業園區,是中國和新加坡兩國政府重要的合作項目,此后成為蘇州招商引資的重要根據地,同年12月,三星電子落戶于此。蘇州乘著國際產業轉移的東風,持續吸引大量外資企業入駐,1991年時,蘇州實際利用外資額超1億美元,2012年已達90億美元,保持全國地級市第一。

        這一期間,蘇州經濟一直保持著快速增長的勢頭,2000年至2010年間,蘇州增長速度基本保持12%以上。2011年,繼上海、北京、廣州、深圳、天津之后,蘇州成為第6個GDP突破萬億的城市。2020年,蘇州經濟總量再攀新臺階,首次突破2萬億大關,僅次于四個一線城市和直轄市重慶,無愧于最強地級市之稱。

        經濟規模持續創新高的背后,蘇州也面臨外資退潮、外貿遇冷的背景下,持續推進產業轉型,逐步實現了“二三一”向“三二一”轉變。

        蘇州統計局數據顯示,2021年,全市GDP實現2.27萬億,其中,第三產業占比超51%。同時,蘇州全市規模以上工業總產值邁上4萬億元新臺階,超過上海、僅次于深圳;其中制造業新興產業、高新技術產業產值占比分別達54%、52.5%,亦處于全國前列。也正是在2021年,蘇州的GDP增速從上年的3.4%回升至8.7%。

        經濟總量攀高,產業結構優化的同時,蘇州的人口規模也持續擴大。早在2010年時,蘇州的常住人口就已達到了1047萬人,2020年的七普數據顯示,蘇州常住人口已達1274萬人,超過南京的931萬人,居江蘇省之首。

        未來蘇州還將持續保持對人才的引進。根據規劃,到2035年,蘇州市域常住人口規模要達到1700-1800萬人。

        相較于七普數據,這意味著,蘇州需要在未來15年間,再增長逾500萬人。在上述地產行業分析師看來,如果要達到這個目標,大約每年要有30-40萬的人口流入?!凹僭O蘇州市區每年承載約20萬人口,其住房需求也是頗為可觀的?!?/p>

        事實上,2020年5月,蘇州實施了放寬后的人才落戶新政,即本科及以上學歷可直接落戶,??评U納6個月社保即可落戶。

        公開信息顯示,這一新政落地后10天內,蘇州大市范圍共收到人才落戶申請8755人,申報人數同比增加711%,環比增加676%;其中,蘇州工業園區共收到人才落戶申請3976人,同比增加1775%,環比增加1143%。

        “經濟較強,人口基數決定了長期供求關系還是存在,不在蘇州這種經濟強市拿地,在哪兒拿呢?”某在蘇州布局了多個項目的TOP20房企人士分析稱,同時蘇州拿地門檻遠低于上海,同時作為長三角區域的一個重要城市,無論是從城市規劃,還是房價的堅挺程度,人口導入量、城市就業率等方面,蘇州都更優于周邊的無錫、常州等區域。

        “蘇州其實不是一個獨立的市場,它還受到上海這一上游板塊的影響?!鄙鲜龇科笕耸勘硎?。

        袁肖即是在上述人才新政后,快速實現落戶并獲取了購房資格。而同樣滬漂的韋雪(化名)則是從年初該消息傳出時便備齊了各項材料。

        “我有親戚生活在蘇州,他們所在的小區周邊配套成熟,生活環境不錯,也適合我父母養老,跟親戚也能有個照應?!庇谑?,在政策正式落地之前,韋雪就已經簽約了一套二手房,“我應該是第一批成功落戶的人?!?/p>

        文章作者 鄭娜

      【編輯:彭婧如】

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