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      商品房何時以套內使用面積交易

      商品房何時以套內使用面積交易

      2022年03月23日 09:22 來源:經濟日報參與互動參與互動

        亢舒

        按套內使用面積計價交易是國際通行做法,而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進行計算,將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。

        近些年,每到全國兩會召開之時,總有不少代表委員呼吁購買商品住宅時應“取消公攤”的問題。今年兩會期間,“取消公攤”再登熱搜。

        目前,我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積,一般說來,建筑面積和實際使用面積之差就是所謂的“公攤”?,F實情況中,“公攤太大,得房率低,不清楚公攤面積的構成”讓購房者感到糾結;公攤面積缺少標準,管理混亂,也可能讓購房者利益受損。讓公攤面積更透明,以套內使用面積交易等呼聲日益增高。

        其實,商品住宅的入戶廳、電梯、樓梯間等勢必會占去一定空間,形成公攤,一些高層帶電梯的住宅公攤在20%-30%已是司空見慣。公攤面積不是越小越好,如果這些公共空間縮水,居住品質也可能隨之降低。公攤面積大小,應該由開發商依據相關法律法規,根據廣大居民的實際居住需求以及目標客群的定位確定。

        購房者之所以對“公攤面積”積怨已久,主要不在于公攤面積的大小,而在于公攤面積不透明。盡管開發商在出售房屋時,應該按照相關要求分別標注建筑面積和實際使用面積,但購房者按照建筑面積購房,為公攤付費,由于缺乏專業知識和公攤面積計算的復雜性,很少有人能算清楚開發商告知的公攤面積是否準確,只能開發商說是多少就是多少。個別開發商將本不該計入公攤面積的人防工程地下室、保安室、管理用房等面積也計入公攤面積。于是,為公攤付的這部分購房款成了一筆糊涂賬。如果公攤面積不實,不僅可能多付了購房款,未來的物業費和取暖費也都將隨之多支付。應該說,當前公攤面積的計算因為不透明而缺乏公信力,信息的不對稱可能讓消費者權益受到損害。

        不僅如此,與公攤面積相關的一些收費和收益也存在爭議。比如,一些公攤面積是不供暖的,但取暖費是按照包含公攤部分的建筑面積收??;還比如,物業公司服務的是公共面積,基本不進行入戶服務,可物業費還是按照建筑面積收取。不少購房者認為這些都有不合理成分。此外,公攤面積的購房款和相關費用“攤”給了業主,而在很多小區,公攤面積所產生的收益比如廣告費等卻為開發商或物業所有,很多并未用于廣大小區居民。

        該如何打破人們對公攤面積計算的不信任,讓大家明白付費,放心購房?以套內使用面積進行交易,亦即不再對公攤面積支付購房款和計算取暖費等,不失為一計良策。按套內使用面積計算是國際通行做法,而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進行計算,將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。

        更為重要的是,以套內使用面積進行交易,一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素,造成住宅墻體厚度不同,導致套內建筑面積相同的情況下,而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量,實現“所見即所得”。而按建筑面積計算,在沒有專業支撐的情況下難以做到。從技術角度明確按套內使用面積交易有利于消費者權益保護。

        住宅建筑以套內使用面積交易能夠更加公開透明,杜絕不規范,堵住漏洞。早在2019年2月,住房和城鄉建設部就《住宅項目規范(征求意見稿)》向社會公開征求意見時,就曾將“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”寫入征求意見稿,當時引發社會關注。這表明,監管層高度關注以建筑面積計算和交易面臨的弊端,并極有可能將“以套內使用面積進行交易”作為解決路徑。

        應該看到,以建筑面積交易已經是多年形成的習慣,轉變為以套內使用面積交易很難一蹴而就,可以分步驟、分階段逐步進行調整。當務之急是,堵住當前公攤面積帶來的漏洞,加大監管和審核力度,對公攤面積的設計和測量標準進行統一、規范、細化,切實保障好廣大購房者的利益。

      【編輯:蔣妍】

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