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    1. 小區業主封自家陽臺被物業告上法庭 終審:業主勝訴

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      小區業主封自家陽臺被物業告上法庭 終審:業主勝訴

      2022年08月20日 03:05 來源:成都商報
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        封自家陽臺成被告,一審敗訴。今年2月,成都綠城·誠園一期小區物業發出的一紙告示,在網絡引發熱議。物業在針對小區一封陽臺業主的訴訟中獲勝,當事業主被一審法院判決限期拆除。因封陽臺而被物業起訴的案件在全國較為罕見,爭議背后,封陽臺到底是不是個人的事?

        8月19日,記者從被告業主高先生處獲悉,8月12日,成都市中級人民法院二審宣判:撤銷一審判決,并駁回物業公司的訴訟請求。據了解,該判決為終審判決,這也意味著,該小區業主可以封自家陽臺了。

        案情回顧

        業主封自家陽臺被物業告

        一審業主輸了

        綠城·誠園一期小區位于雙流區怡心湖板塊,于2020年年底陸續交付。交房之后,陸續有十余戶業主將自家陽臺封上。據了解,小區1至4棟房屋因為臨街,開發商在交房時就已統一封了陽臺,其他樓棟則為開放式陽臺。

        2021年11月,小區物業將小區首位自行封陽臺的業主高先生告上法庭,要求他立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀。物業認為,根據業主購房時簽訂的《誠園小區臨時管理規約》,業主在物業使用中,原則上不得封閉陽臺。如需封閉陽臺,需經全體業主表決,面積和戶數均需達到“兩個2/3”(專有部分占相關建筑總面積2/3,業主占總人數2/3)以上業主的同意,并按統一方案實施。而經業主投票表決,結果未達要求。因此,高先生自行封閉陽臺的行為,有違誠實信用原則。

        一審中,成都市雙流區人民法院支持了小區物業的訴訟請求,認為高先生的行為妨礙了物業的服務和管理,有違《規約》,判決高先生在判決生效起15日之內,拆除違規封閉的陽臺并恢復原貌。

        對此,高先生表示不服,他認為陽臺并不是公攤區域,是自己的專屬區域,“是自己的事,不需要讓他人來決定能不能封”。隨后提起上訴。

        而小區里不同意封陽臺的業主認為,封陽臺不僅影響小區外立面美觀,還影響小區價值,因此堅決不同意。

        業主上訴

        二審法院:

        物業作為物業服務人無權決定是否拆除

        8月19日,記者從高先生處獲悉,該案二審已于8月12日宣判,判決撤銷了一審判決,并駁回物業公司的訴訟請求。

        二審法院認為:本案的爭議焦點是綠城物業公司的訴訟請求能否依據《誠園小區臨時管理規約》等的規定得到支持。成都市中級人民法院認為,《民法典》中明確業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。本案中,房屋陽臺作為房屋主體的特定部分,在構造和使用上均具有獨立性,屬于房屋的專有部分。高先生封閉陽臺是在陽臺內封閉,且與開發商交房前已封閉了陽臺的小區1棟至4棟的樣式風格和顏色一致,比之前的開放式陽臺對人身安全具有更好的保護作用,也更隔音,舒適性更好。退一步講,若高先生封閉陽臺超出了陽臺及外墻,構成了違法搭建,依照相關規定,也只有相關行政機關才有權決定是否拆除。

        本案中,物業公司與高先生是物業服務關系,物業公司作為物業服務人,要求其服務的業主立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀,在法律上沒有明確規定。且物業未提供證據證明封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業主合法權益,也未提供證據證明高先生有實施妨礙物業服務與管理的行為。

        法院判決

        撤銷一審判決

        小區業主可以封陽臺

        此外,小區的1棟至4棟在交房前已封閉陽臺,這說明無論是開發商交房前封陽臺,還是交房后業主自己封陽臺,在小區內是有先例的,并不是絕對禁止的,在現實生活中,目前成都市內絕大多數高層建筑,從安全性、居住舒適度及私密保護等方面考慮,也并不是嚴格禁止業主封閉陽臺,而是對全小區封閉陽臺的樣式風格及顏色等做統一要求。

        高先生在全小區尚未達成共識的情況下,依照先前已統一封閉陽臺的樓棟樣式風格及顏色封閉自家陽臺,既未危及建筑物的安全,又未損害其他業主的合法權益,也未實施妨礙物業服務與管理的行為,因此,二審法院認為一審法院要求高先生拆除自家封閉陽臺并恢復原狀的判決無事實和法律依據,應予糾正。最終二審法院判決高先生的上訴請求成立,在撤銷一審判決的同時,也駁回了綠城物業公司的訴訟請求。

        據了解,該判決為終審判決。

        8月19日,在拿到二審判決書后,高先生非常高興。不過小區部分業主很是不滿,認為依據《小區臨時管理規約》,封陽臺業主及開發商違約了,他們將保留起訴封陽臺業主及開發商的權利,“要求賠償小區掉價的損失?!?/p>

        新聞鏈接

        因封陽臺鬧上法庭并非個案

        業主有贏有輸

        綠城小區并非個案,記者了解到,北京法院就曾駁回北京市大成物業管理公司要求判決12名業主拆除已封閉的陽臺、恢復原狀的要求。法院認為,鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一,并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其他公共利益,故對物業的訴訟請求不予支持。

        但也并非所有業主封陽臺的訴求都能得到法院支持。成都仁恒濱河灣小區就有過類似判例。

        在此前物業與業主簽訂的《臨時管理規約》中,他們曾約定業主不得擅自封陽臺,封陽臺需經全體業主表決。該案從2015年起,歷時5年,經歷3次判決,最終四川高院認定業主敗訴。

        四川高院終審認為,《規約》中“不得擅自封閉陽臺”的條款對業主具有拘束力?!跋拗茦I主封閉陽臺是要求業主在法律范圍內合法行使權利……并非對業主物權的限制,且(限制業主封閉陽臺)有利于維護小區環境美觀以及小區全體業主的整體利益?!?/p>

        2019年,杭州業主王先生也輸掉了官司。起因是他在裝修房子時不理睬物業勸阻,封了自家陽臺,物業從頂樓吊繩子,強行拆除陽臺,之后王先生將物業告上法庭。杭州中院判決駁回了王先生的訴請。因為王先生在買房時,簽下的“管理約定”中就規定“不得封陽臺”,“該承諾及與物業公司簽訂的《前期物業服務協議》,均是雙方真實意思的表示,內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定,因此合法有效”。

        在法律層面,對于業主與物業簽訂的《物業管理服務合同》《業主公約》等,部分法律人士認為,這些合同不具有法律效力,因為它們屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。但從實際判例來看,法院對于經業主簽字認可的、不違反法律法規的合同也認定為合法有效。法律人士建議,若業主對《臨時業主公約》等有疑問,可在成立業主大會后由業主大會提出修改或重新制定新的公約。

        成都商報-紅星新聞記者 章玲

      【編輯:李巖】
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